Desahucios

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Desahucios

El alquiler de un inmueble puede verse truncado por el incumplimiento de algunas de las partes, lo que puede provocar que cualquiera de ellas pretenda la resolución del contrato.

La causa más habitual es la pretensión del propietario de resolver el contrato y recuperar la posesión del inmueble arrendado por falta de pago de la renta o de las cantidades asimiladas a la misma (gastos de consumos, cuotas comunidad, tasas……).

Dependiendo de cuál sea la causa por la que se pretende tal resolución la Ley de Enjuiciamiento Civil (en adelante LEC) prevé distintos procedimientos para tal resolución.

Podemos establecer cuatro apartados sobre las causas que pueden dar lugar a un desahucio:

Desahucio por falta de pago de la renta o cantidades asimiladas

En este caso, como es el más habitual y el que mayor celeridad ha requerido siempre por parte de ls perjudicados, la LEC nos remite a un procedimiento verbal con determinadas peculiaridades que a lo largo del tiempo lo que han tratado es de acelerar, en la medida de lo posible, la recuperación del inmueble arrendado.

El procedimiento legalmente establecido se resume en:

El artículo 438.3.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que se podrán acumular las acciones en reclamación de rentas y cantidades análogas vencidas y no pagadas cuando se trate de juicios de desahucio de finca por falta de pago.

El artículo 250 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en su apartado 1.1º establece que se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas que con fundamento en el impago de rentas o cantidades debidas por el arrendatario, pretendan que el dueño de una finca urbana dada en arrendamiento recupere la posesión de dicha finca.

El juicio verbal se tramitará conforme a lo establecido en los artículos 437 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, con las especialidades contenidas en el artículo 440 apartados 3 y 4 del mismo texto legal: “3. En los casos de demandas en las que se ejercite la pretensión de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, acumulando o no la pretensión de condena al pago de las mismas, el Secretario judicial, tras la admisión y previamente a la vista que se señale, requerirá al demandado para que, en el plazo de diez días, desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio; o en otro caso comparezca ante éste y alegue sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.

Si el demandante ha expresado en su demanda que asume el compromiso a que se refiere el apartado 3 del artículo 437, se le pondrá de manifiesto en el requerimiento, y la aceptación de este compromiso equivaldrá a un allanamiento con los efectos del artículo 21.

Además, el requerimiento expresará el día y la hora que se hubieran señalado para que tengan lugar la eventual vista, para la que servirá de citación, y la práctica del lanzamiento. Asimismo se expresará que en caso de solicitar asistencia jurídica gratuita el demandado, deberá hacerlo en los tres días siguientes a la práctica del requerimiento, así como que la falta de oposición al requerimiento supondrá la prestación de su consentimiento a la resolución del contrato de arrendamiento que le vincula con el arrendador.

El requerimiento se practicará en la forma prevista en el artículo 161 de esta Ley, teniendo en cuenta las previsiones contenidas en el apartado 3 del artículo 155 y en el último párrafo del artículo 164, apercibiendo al demandado de que, de no realizar ninguna de las actuaciones citadas, se procederá a su inmediato lanzamiento, sin necesidad de notificación posterior, así como de los demás extremos comprendidos en el apartado siguiente de este mismo artículo.

Si el demandado no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere para oponerse o allanarse, el Secretario judicial dictará decreto dando por terminado el juicio de desahucio y dará traslado al demandante para que inste el despacho de ejecución, bastando para ello con la mera solicitud.

Si el demandado atendiere el requerimiento en cuanto al desalojo del inmueble sin formular oposición ni pagar la cantidad que se reclamase, el Secretario judicial lo hará constar, y dictará decreto dando por terminado el procedimiento respecto del desahucio, dando traslado al demandante para que inste el despacho de ejecución, bastando para ello con la mera solicitud.

En los dos supuestos anteriores, el decreto dando por terminado el juicio de desahucio, impondrá las costas al demandado e incluirá las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomándose como base para la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda. Si el demandado formulara oposición, se celebrará la vista en la fecha señalada.

En todos los casos de desahucio, también se apercibirá al demandado en el requerimiento que se le realice que, de no comparecer a la vista, se declarará el desahucio sin más trámites y que queda citado para recibir la notificación de la sentencia que se dicte el sexto día siguiente al señalado para la vista. Igualmente, en la resolución de admisión se fijará día y hora para que tenga lugar, en su caso, el lanzamiento, que deberá verificarse antes de treinta días desde la fecha señalada para la vista, advirtiendo al demandado que, si la sentencia fuese condenatoria y no se recurriera, se procederá al lanzamiento en la fecha fijada, sin necesidad de notificación posterior.”

Como queda expuesto se permite la acumulación de la reclamación del importe que adeuda el arrendatario, de manera que no son necesarios dos procedimientos para obtener la posesión del inmueble y cobrar lo adeudado, si no que con la misma demanda se pueden obtener ambas cosas.

Desahucios en precario

Cuando alguien está usando un inmueble que no es de su propiedad ni ostenta título alguno que le dé derecho a ello, de manera que lo utiliza por mera liberalidad o consentimiento del propietario, o por el acceso a la posesión de algún otro modo (ocupación, transmisión por quien no tiene derecho para ello, etc), el procedimiento a seguir es el de desahucio en precario que se tramita por los cauces del juicio verbal previsto en los artículos 437 a 447 de la LEC. En este procedimiento no se establece desde inicio una fecha de lanzamiento como ocurre en el desahucio por falta de pago, si no que ha de celebrarse un juicio y obtener una sentencia favorable, para después pedir la ejecución caso de que el ocupante no se marche voluntariamente de la vivienda.

Desahucio por terminación del plazo previsto en el contrato

En estos casos también se sigue el trámite del juicio verbal, al igual que el de precario y está previsto para cuando el arrendatario no se quiere marchar de la vivienda o local a pesar de haber terminado el tiempo pactado en el contrato o en cualquiera de sus prórrogas.

Resto de casos

Si exceptuamos el más común de desahucio por falta de pago nos encontramos con una amplia casuística de resolución de contratos de arrendamiento que, a pesar de tal amplitud, es mucho menos frecuente que el desahucio por falta de pago.

En este apartado se encuentran todas las causas de resolución del contrato no previstas para fin de contrato o falta de pago, como pueden ser mal uso de la vivienda o local, destino distinto al pactado en el contrato, subarriendo no permitido, cesión inconsentida, etc.

En este tipo de casos el procedimiento es el de juicio ordinario que es mucho más largo que todos los anteriores.

En cualquiera de los casos anteriormente expuestos es necesario interponer la demanda o personarse con Letrado y Procurador.

-Desahucio por falta de pago de la renta o cantidades asimiladas:

En este caso, como es el más habitual y el que mayor celeridad ha requerido siempre por parte de ls perjudicados, la LEC nos remite a un procedimiento verbal con determinadas peculiaridades que a lo largo del tiempo lo que han tratado es de acelerar, en la medida de lo posible, la recuperación del inmueble arrendado.

Este despacho tiene una amplia experiencia en procedimientos de desahucio desde los que estaban, y algunos siguen estándolo, sujetos a la prórroga forzosa establecida en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964 que tuvo vigencia hasta abril de 1.985 en cuanto a la prórroga forzosa por el llamado Decreto Boyer y hasta el 1 de enero de 1.995 en que se dictó una nueva Ley de Arrendamientos Urbanos, que es la actualmente vigente con los cambios que se han ido introduciendo a lo largo del tiempo, hasta la actualidad con todas las reformas que ha habido.

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